En este artículo, nos centraremos en el análisis del mercado inmobiliario de Puerto Rico durante los últimos seis meses, de febrero a julio de 2023. Los datos utilizados para este análisis son proporcionados por la Asociación de REALTORS® de Puerto Rico y Stellar MLS (ver abajo reporte). Nota: este análisis se limita a las propiedades listadas en Stellar MLS® y no representa la totalidad del mercado inmobiliario en Puerto Rico.
Antes de sumergirnos en los datos, es importante entender algunos conceptos clave:
- Ventas Mensuales: El número de propiedades vendidas en un mes específico.
- Precio de Lista Promedio: El promedio de los precios de lista de las propiedades vendidas en un mes específico.
- Precio de Venta Promedio: El promedio de los precios de venta reales de las propiedades vendidas en un mes específico.
- % List to Sell: El porcentaje de la relación entre el precio de venta y el precio de lista. Una cifra más alta indica que las propiedades se venden más cerca de su precio de lista.
- AVG DOM (Average Days on Market): El número promedio de días que las propiedades estuvieron en el mercado antes de ser vendidas.
- Inventario: El número total de propiedades disponibles para la venta al final del mes.
- Meses de Inventario: Una medida de cuánto tiempo tomaría vender todo el inventario existente al ritmo actual de ventas.
Ventas mensuales
Las unidades vendidas aumentaron de 129 en febrero a 157 en marzo, llegando a 141 para mayo, pero posteriormente descendieron a 130 en abril y 137 en julio (Stellar MLS, 2023). Esto sugiere una desaceleración en los volúmenes de transacciones tras los efectos de las alzas en las tasas durante 2022.
Promedios de precios
Tanto el precio promedio de lista ($431,916) como de venta ($406,993) han presentado una moderación en 2023 (Stellar MLS, 2023), tras alcanzar máximos históricos en diciembre 2022. Esto posiblemente se deba a una ajuste necesario ante las nuevas condiciones del mercado hipotecario.
Otros indicadores
El porcentaje de precio de venta vs precio de lista y los días en el mercado (AVG DOM) se han mantenido relativamente estables entre 85-95% y 61-69 días, respectivamente (Stellar MLS, 2023). Asimismo, el inventario total y meses de inventario han continuado una tendencia al alza moderada.
Posibles tendencias
Entre las posibles tendencias que podría mostrar el mercado inmobiliario de Puerto Rico durante el resto de 2023 y comienzos de 2024, según el análisis realizado, se encuentran:
- Continuación de la desaceleración en las ventas totales de propiedades residenciales, aunque a una indice menor comparada con 2022. Esto debido al efecto retardado de las altas tasas hipotecarias.
- Estabilización e inicios de pequeñas bajadas en los precios promedio de lista y venta, a medida que el mercado se ajusta a la nueva realidad financiera.
- Incremento paulatino pero sostenido del inventario disponible, llevando el índice de meses de inventario por encima de los 8 meses.
- Aumento del tiempo promedio de venta (AVG DOM) hacia valores entre 70-90 días, producto de menos demanda.
- Mayor disposición de los vendedores a negociar sus precios de lista para captar compradores, presionando levemente las ventas vs lista por debajo del 90%.
- Para mediados o finales de 2024, posible inicio de una recuperación con estabilización de los volúmenes de vivienda, si las condiciones crediticias y económicas general no empeoran
En resumen:
A pesar de una reciente desaceleración, el mercado inmobiliario en PR continúa mostrando signos de estabilidad en la mayoría de índices clave. Sin embargo, será importante monitorear el impacto a mediano plazo de las altas tasas sobre factores como ventas, precios y movimiento de inventario.
Por: Eduardo Santos Alvarado, REALTOR®
Corredor de Bienes Raíces L-C17052
DBAc., MEM, GRI, PMP®, IG-235
